空き家の維持費計算機｜固定資産税・特例解除・基本料金を年額で
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結論
- 納税通知書の評価額と、保険・基本料金・交通費を入れると、空き家の維持費の年額が出ます。
- 住宅用地特例が外れると土地の税金は上がりますが、「6倍」ではありません。課税標準の上限が評価額の70％なので、固定資産税は最大で約4.2倍、都市計画税は約2.1倍です。
- 電気（東京電力の従量電灯B 30A）と水道（神奈川県営水道 口径13・20mm）の基本料金だけで、年2万2,968円かかる計算です。
この記事を書いた人
神奈川県在住の「実家をたたむ」編集部です。親世代の家の片付けや、買取・業者選びについて、各社の料金や条件を調べて比べています。
この計算機は、総務省の固定資産税・都市計画税の説明、国土交通省の空き家対策の資料、自治体の住宅用地特例の案内をもとに作りました。基本料金の初期値は、東京電力エナジーパートナーと神奈川県営水道の公式の料金表です。税理士ではないので、正確な税額は市町村の納税通知書で確認してください。情報は2026年10月11日時点です。
維持費を計算する
固定資産税・都市計画税（納税通知書の「評価額」を入れる）
そのほかの費用
維持費の目安（年額）
-
結果は目安です。特例を解除したときの土地の税額は、課税標準の上限（評価額の70％）に達した状態で計算しています。実際は負担調整措置で前年の額から段階的に上がる場合があり、正確な額は市町村の納税通知書で確認してください。
使い方
- 固定資産税の納税通知書（課税明細書）を見て、土地と建物の「評価額」と土地の面積を入れます
- 都市計画税がかからない地域なら税率を0にします
- 火災保険の年額、管理サービスの月額、見回りの交通費と回数を入れます
- 「住宅用地の特例」を切り替えて、勧告を受けた場合の税額を比べます
初期値の評価額（土地1,500万円・165㎡、建物200万円）は、操作を試すための仮の数字です。
計算の前提
固定資産税・都市計画税
| 項目 | 数字 | 出典 |
|---|---|---|
| 固定資産税の標準税率 | 1.4％ | 総務省 |
| 都市計画税の税率 | 0.3％が上限（市町村の条例で決める） | 総務省 |
| 免税点 | 土地30万円、家屋20万円（令和9年度以後は家屋30万円） | 総務省 |
| 商業地等の課税標準の上限 | 評価額の70％ | 総務省 |
税率は市町村が決めるので、通知書の税率に合わせて書き換えてください。
住宅用地特例
住宅が建っている土地は、課税標準が軽くなります。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 評価額の6分の1 | 評価額の3分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 評価額の3分の1 | 評価額の3分の2 |
一般住宅用地は、家屋の床面積の10倍までが対象です（さいたま市の案内）。計算機ではこの上限を省いています。
特例が外れるのはどんなときか
国土交通省によると、市区町村長から「特定空家等」または「管理不全空家等」として勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れます。管理不全空家は2023年（令和5年）の空家法改正で加わった区分で、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家です。
いきなり勧告されるわけではなく、その前に指導があります。指導に従わず改善されない場合に勧告、という流れです。空き家でも、きちんと管理していれば特例は続きます。
「6倍になる」と言われる理由と、計算上の上限
小規模住宅用地の固定資産税は、評価額の6分の1が課税標準です。特例がなくなると評価額そのものに課税されるように見えるので、「6倍」と言われます。
ただ、住宅用地でなくなった土地は、総務省の説明では商業地等として課税標準の上限が評価額の70％です。上限どうしで比べると次のようになります。
| 税 | 特例あり | 特例なし（上限） | 倍率 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 評価額×6分の1 | 評価額×70％ | 約4.2倍 |
| 都市計画税 | 評価額×3分の1 | 評価額×70％ | 約2.1倍 |
計算機の初期値（土地の評価額1,500万円、165㎡、税率1.4％と0.3％）で計算すると、次のとおりです。
| 項目 | 特例あり | 特例なし（上限） |
|---|---|---|
| 固定資産税（土地） | 35,000円 | 147,000円 |
| 都市計画税（土地） | 15,000円 | 31,500円 |
| 合計 | 50,000円 | 178,500円 |
合計では約3.6倍、年12万8,500円の増加です。「6倍」より小さいとはいえ、大きな負担増であることに変わりはありません。
なお、実際の税額は負担調整措置によって前年の課税標準から段階的に動く場合があり、勧告の翌年からすぐに上限に達するとは限りません。計算機の「解除」は、上限に達した状態の試算です。
基本料金の初期値
| 項目 | 初期値（月） | 根拠 |
|---|---|---|
| 電気 | 935円 | 東京電力エナジーパートナー 従量電灯B 30Aの基本料金（税込935円25銭） |
| 水道 | 979円 | 神奈川県営水道 口径13・20mmの基本料金（2か月1,780円・税抜）に消費税10％をかけて月割り |
| ガス | 0円 | 止めている前提 |
水道は、2026年10月からの県営水道の料金表です。県営水道の給水区域ではない市町もあります。下水道料金も別にかかる場合があるので、検針票の金額に置き換えてください。電気も、使っていなくても基本料金はかかります。契約アンペアを下げると基本料金は下がります（10Aなら311円75銭）。
管理サービスの参考額
松戸市がまとめた民間サービスの一覧（2026年1月末時点）では、NPO法人 空家・空地管理センターの外観目視の管理が月額2,750円、室内チェック付きが月額6,600円（いずれも税込）でした。遠方で見回りに行けないなら、交通費と比べて検討する材料になります。
結果の読み方
- 「維持費の目安（年額）」は、入力した項目の合計です。0円のまま残っている項目は結果の下に表示されます
- 特例の切り替えにかかわらず、土地の税金の「特例あり」と「解除後の上限」の差を常に表示しています
- 月あたりの額は、年額を12で割ったものです
計算の限界
- 住宅用地特例の床面積10倍の上限、負担調整措置、新築住宅の減額、市町村独自の減免は反映していません
- 免税点は土地と建物を別々に判定する簡易な計算です
- 草刈り、修繕、雨漏り対応など、突発的な費用は自分で入れる必要があります
- 相続税や、売却時の税金は対象外です
正直なデメリット
- 評価額が分からないと計算できません。 納税通知書が親の手元にある場合、まず書類を探すところから始まります。
- 火災保険は入力しないと0円です。 保険料の目安は公的な情報が見つからなかったため、初期値を入れていません。契約中の保険会社に空き家になったことを伝え、補償と保険料を確認してください。
- 数字が小さく見えて、判断を先送りしやすいです。 年額が数十万円でも、10年持てば数百万円です。売却や活用と比べる材料として使ってください。
次の一歩
- 実家の固定資産税の納税通知書を探し、評価額を計算機に入れる
- 火災保険と、見回りの交通費・回数を入れて年額を出す
- 持ち続けるか、売るか、貸すかを家族で話し合う
売却を考えるなら、相続した空き家の3000万円控除や査定の比べ方を実家の家のカテゴリにまとめていきます。片付けの費用は実家の片付け費用 概算で目安を出せます。
